三变化预示房地产全年交易冷清将成主基调

从去年国庆节过后,多地推出新的更加严格的地产调控措施,到如今,房地产市场出现了什么变化呢?

限购

嘉丰瑞德了解到,今年春节期间,南京、杭州、苏州等地新房成交量纷纷萎缩,大多下跌至个位数,为近三年同期的最低值。其中,南京市住宅认购量共31套,成交量为1套。认购量与去年春节假期的52套相比,下跌近四成。

上海新建商品住宅成交949平方米,比猴年春节期间减少71.1%,是2011年以来成交量最低的。北京,新建纯商品住宅仅签约2477套,二手住宅的签约量也下滑到了12860套,环比分别下降23.8%和28.9%;广州住宅网签6823套,同比下降12.63%,环比下降42.32%;厦门一手住宅成交413套,环比下降45.23%;合肥九区一手住宅成交1384套,环比下降近五成,同比下降超过80%;杭州成交新房8502套,环比下降约33%。

值得一提的是,刚需往往是1月楼市成交量的主力。不过从成交的结构来看,深圳1月90平方米以下中小户型成交量为1172套,占总成交量的71%。而上海1月均为外环以外刚需或者首次改善置业产品,成交区域为金山、青浦等外环以外远郊,成交均价都在4万元/平方米以内,而去年同期有24个项目有交易,并且结构也较为齐全,除了刚需改善外,还有一些单价超过10万元/平方米的高价房。

地产研究机构认为,结构上刚需和首套置业比例大幅提高,这表明投资投机行为得到进一步抑制。

吸金

不过,伴随着成交量的萎缩,一些热点城市的房价有所松动。1月份,深圳房价继续回落,成交均价54931元/平方米,环比下降0.03%;广州成交均价16970元/平方米,环比微跌0.61%。

新春楼市“遇冷”,这似乎也奠定了今年房地产市场的一个主基调。而展望2017年的房地产市场,以下三个方面的变化尤为值得关注:

1、房地产开发贷下降

楼市

据央行上海总部的统计显示,2016年全年,上海地区本外币房地产开发贷减少了764.2亿元,同比多减704亿元。其中,地产开发贷和住房开发贷全年分别减少417.7亿元和473.7亿元,同比分别多减113.3亿元和420.6亿元。这显示调控下房地产融资的降温明显。

当然,这并不单单只是房地产企业融资需求的降温,银行方面的降温,也对房地产贷款的发放产生重大影响,原因是银行对房企的房地产开发贷的发放趋严。

某股份制银行华中地区人士称,“我们现在只做开发贷、经营性物业贷款,建筑商融资,其他的相关融资都不做了。”

具体是,去年11月初,银监会向16个热点城市所在银监局下发文件,要求开展金融机构房地产相关业务专项检查。在开发贷方面,要求检查是否严格审查房地产开发企业各项资质,项目是否符合最低资本金比例要求,对资金本金来源真实性认真检查,以及是否存在银行资金违规用于购地等问题,要求对房地产上下游企业的授信和资金流向要有把握,发现问题的,要马上停止出账。

此外,银行自营投资和理财投资资金投向房地产也面临收紧的态势,其中一个重要影响因素是来自通道方的收紧。另外,理财资金“非标”额度紧张也是原因之一。

某基金子公司的人士表示,此前房地产项目虽然也基本不能做,但在“私募资管计划4号文”发文之后,这方面是“彻底歇菜”。私募资管备案4号文要求,对于证券期货经营机构设立的私募资产管理计划,投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的,基金业协会宣布暂不予备案。

2、购房人心态改变:等和观望是主流

人影

此外,和去年下半年相比,嘉丰瑞德的理财师表示,一些购房人的心态现已相当平稳,并不着急出手,观望成了市场的主流。

打算在广州越秀区杨箕村购买学区房的杨小姐,她看中的几套学区房楼龄超过30年,单价却高达每平方米6万元人民币。她表示:“我不知道该不该出手。调控当前,买了担心跌,不买又害怕涨”,她说,“打算等今年全国两会后再看看风向”。

3、货币政策转变

货币

眼下,中国的货币政策正从稳健略偏宽松向“稳健中性”转变。

春节假期结束后第一个工作日,央行上调了逆回购利率和SLF(常备借贷便利)利率,而在春节放假前,MLF(中期借贷便利)利率也已上调。

业界普遍认为,此举提高了银行放贷的资金成本,进而会影响按揭贷款利率,这是对房地产调控的进一步“加码”。

对于上述的三大变化,房地产市场人士预计,2017年,热点城市楼市冷清的趋势可能会延续一段时间。

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